IMMOBILIER DE DÉFISCALISATION
1. pinel
Réduction d’impôt
Se constituer un patrimoine immobilier
Préparation à la retraite
La loi Pinel a été introduite en France en 2014 dans le but de stimuler la construction de logements neufs et d’encourager l’investissement locatif. Elle porte le nom de la ministre du Logement de l’époque, Sylvia Pinel. Cette loi a été prolongée jusqu’en 2024 et offre des avantages fiscaux aux investisseurs qui achètent un bien immobilier neuf afin de le louer.
Qu'est-ce que la loi Pinel ?
La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) en échange d’un engagement de location de leur bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, prolongeable de façon triennale jusqu’à 12 ans.
L’avantage fiscal est dépendant de la durée de l’engagement de location ainsi que la date à laquelle a été réalisé l’investissement. Celui-ci peut permettre une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
Comment cela fonctionne ?
- Acquérir un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA).
- Être situé dans une zone éligible à la loi Pinel, qui correspond à des zones où la demande locative est supérieure à l’offre.
- Réduction d’impôt « Pinel » limitée à deux logements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 € par m2.
- Être loué pendant une durée minimale de 6 ans à un loyer plafonné et réglementé selon les zones. Le loyer est calculé en fonction de la surface pondérée du bien et de la zone où il est situé.
- Le locataire doit utiliser le bien comme étant sa résidence principale et doit également respecter un plafond de ressources annuel pour être éligible.
En cas de non-respect des conditions de la loi Pinel, l’investisseur peut perdre l’avantage fiscal obtenu. Il est donc important de bien respecter toutes les règles afin de bénéficier de la réduction d’impôt.
Fiscalité
La réduction fiscale générée par la loi Pinel entre dans le plafond global des niches fiscales, à hauteur de 10 000 € dans les investissements réalisés en métropole et 18 000 € pour ceux réalisés en Outre-Mer.
Ce dispositif permet aux investisseurs de réduire leur imposition à l’IR en imputant sur celle-ci un pourcentage de l’acquisition immobilière de façon annuelle pendant la durée de l’engagement locatif, soit 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt varie donc en fonction de la durée de l’engagement mais aussi de la date à laquelle le bien a été acquis.
Depuis le 1er janvier 2023, les avantages fiscaux sont minorés, et le seront d’autant plus en 2024. Le législateur a néanmoins conservé les avantages fiscaux de 2022 avec le dispositif « PINEL + », cependant, il nécessite le respect de critères additionnels.
En conclusion, la loi Pinel est une option qui offre des avantages fiscaux intéressants aux contribuables qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Il est cependant important de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine tant sur la partie acquisition que sur la partie déclarative.
2. Déficit foncier
Déduction du déficit sur les revenus globaux
Reportable pendant 10 ans
Cumulable avec plusieurs dispositifs
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Lorsqu’un propriétaire met en location un bien il supporte des charges qui ne sont pas récupérables (taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunts …). Lors de sa déclaration fiscale le propriétaire déclare les loyers et les charges liés à ses investissements.
Le déficit foncier est obtenu dès lors que les charges sont plus importantes que les revenus perçus.
Ce dispositif fiscal permet à un propriétaire de déduire le déficit de son revenu global à hauteur de 10 700 €.
Comment ça fonctionne ?
Lorsque le revenu foncier est négatif on parle alors de déficit foncier.
Celui-ci est alors imputable à hauteur de 10 700 € sur les revenus globaux. L’excédent, lui, est imputable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.
Dans le cas, où les revenus globaux ne suffisent pas à absorber le déficit, celui-ci est reportable sur les 6 années suivantes.
Condition pour générer du déficit foncier :
- Le bien en question doit être loué non meublé à usage d’habitation
- Il doit être loué pour une durée minimum de 3 ans qui suit l’imputation du déficit
- Le propriétaire doit avoir opté pour le régime réel, et non le micro-foncier, sur l’ensemble de ses revenus
Nouvelle règle depuis loi de finance rectificative 2022 :
La loi climat et résilience de 2021, a interdit progressivement la location de logement dont les DPE sont classés G à partir de 2025 et F à partir de 2028.
Afin d’inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation, le gouvernement a décidé de doubler le plafond du déficit foncier passant ainsi de 10 700 € à 21 400 € par an. Les dépenses doivent être réalisées entre le 01/01/2023 et le 31/12/2025.
3. Malraux
Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?
Le dispositif de défiscalisation Malraux a été instauré par André Malraux. Il concerne uniquement les biens faisant l’objet de travaux de rénovation, par conséquent l’immobilier ancien.
Ce dispositif n’entre pas dans le plafond des niches fiscales, il est donc cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux tels que Censi-Bouvard, Pinel, Girardin, Déficit Foncier.
Le dispositif Malraux permet de défiscaliser les travaux réalisés sur le bâti, pour une période de 1 à 4 ans. La fiscalité du contribuable doit donc être importante pour utiliser l’ensemble du budget travaux.
Principales conditions pour bénéficier du dispositif Malraux :
- Le domicile fiscal doit être établi en France
- Les travaux doivent être réalisés sur un immeuble complet (parties communes et privatives)
- Les travaux doivent être validés par les architectes des bâtiments de France
- Le logement doit être loué pendant 9 ans à usage d’habitation principale
- La location doit être effective dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration
- Le logement ne doit pas être loué à un membre du foyer fiscal
- Plafond de travaux déductible : 400 000 € sur 4 ans
La réduction d’impôt
La réduction d’impôt se calcule uniquement sur la quote-part travaux à hauteur de :
- 30% pour les immeubles qui se trouvent dans un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans les Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou dans les quartiers Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU)
- 22% pour les immeubles qui se trouvent dans un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou dans un programme désigné comme d’utilité publique.
Il est important de différencier la loi Malraux dans le cadre d’une ASL (Association syndicale libre) ou en VIR (Ventes d’Immeubles à Rénover).
Ces deux montages présentent des caractéristiques différentes. Ils procurent chacun des avantages et doivent être adaptés à chaque investisseur.
L’article 160 de la loi de finances pour 2020 a prolongé ce dispositif pour une durée de trois ans.
Il convient donc de prendre rendez-vous avec un conseiller pour réaliser un audit complet de votre situation patrimoniale et réaliser la stratégie en fonction de votre profil et de vos objectifs.
4. Monument historique
Investissement hors niche fiscale
Impact fiscal immédiat et déplafonné
Les travaux de rénovations sont imputés sur le revenu imposable à 100%
Votée en 1913, la Loi Monument Historique a été créée dans le but de favoriser la conservation du patrimoine français. Les investisseurs bénéficient d’un avantage fiscal important en contrepartie de l’acquisition d’un bien classé nécessitant une quote-part travaux élevée.
Ce dispositif est l’un des plus avantageux pour les contribuables français souhaitant réduire leurs impôts, et de devenir par la même occasion propriétaire d’un bien d’exception classé ou inscrit Monument Historique.
Avantages fiscaux
Vous déduirez de votre revenu global, 100% des travaux de restauration à hauteur de votre tranche marginale d’imposition sur un, deux ou trois ans sans aucune limitation de montant et sans aucun plafonnement. Ce dispositif convient donc aux foyers très fortement imposés qui souhaitent investir sur de l’immobilier de caractère en centre-ville.
A noter que le dispositif Monument Historique n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Les charges de restauration et d’entretien du bien immobilier Monument Historique, ainsi que les intérêts d’emprunts liés à l’acquisition du foncier et aux travaux sont déductibles à 100% des revenus fonciers. Le déficit généré est déductible du revenu global, sans aucun plafonnement.
Exemple du dispositif
Les conditions à respecter
Toutefois, pour être éligible à ces avantages fiscaux, certaines conditions sont à respecter :
- Conservation du bien pour une durée de 15 ans minimum dans votre patrimoine à partir de la durée d’acquisition. La durée des travaux est donc incluse.
- Location du bien en nu pour une période de minimum 3 ans, ou en tant que résidence principale (sous conditions).
Enfin, cette loi Monument Historique, permet donc de bénéficier d’un avantage fiscal conséquent tout en devenant propriétaire d’un bien d’exception appartenant au patrimoine français. Vous participerez donc à la sauvegarde du Patrimoine architectural français tout en favorisant l’économie locale et la biodiversité présente.
Il est important de réaliser un audit patrimonial pour savoir si ce dispositif est adapté à votre situation car il est essentiel de personnaliser chaque projet immobilier.